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要点速览
期待春季购房季的潜在购房者 ，正忐忑地看着抵押贷款利率节节走高 。
据《抵押贷款新闻日报》数据 ，截至周四 ，合规贷款额度（832 ，750 美元及以下）的 30 年期固定抵押贷款平均利率为6.35% 。而在美以对伊朗发动军事打击约两周前 ，这一利率为5.99% 。
美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯?云表示：“高油价对抵押贷款利率不是好事 。 ”
不过 ，一年前同期的平均利率更高 ，为 6.82%；2023 年 10 月更是一度达到约 8% 。同时也有其他迹象显示 ，购房负担能力虽缓慢 ，但确有改善 。
尽管如此 ，专家表示 ，对于担心在锁定房贷后 、油价带动的利率再度下行的购房者 ，仍有办法降低相关影响 。
‘油价推高通胀 ，通胀推高利率’
过去两周抵押贷款利率跳升 ，主要源于战争爆发后全球石油供应突然受限所引发的通胀阴影 。波斯湾关键航道霍尔木兹海峡部分石油供应受阻 ，油价飙升 ，通胀担忧随之升温 。
全球油价基准布伦特原油周一一度飙升至每桶 119.50 美元 ，远高于美以军事行动前的约 70 美元；截至周五早盘 ，油价在每桶 100 美元附近波动。
费城附近抵押贷款经纪公司里纳尔迪集团总裁兼创始人斯蒂芬?里纳尔迪表示：“伊朗冲突是抵押贷款利率的一大逆风 。局势会如何发展仍未可知 。油价驱动通胀 ，而通胀驱动利率。 ”
简单来说 ，当投资者预期通胀走高时 ，会要求长期投资获得更高回报 ，因此长期债券收益率上升 ，进而影响抵押贷款利率 。截至周五早盘 ，10 年期美国国债收益率约为4.25% ，高于中东冲突爆发前的 4% 以下水平 。
劳伦斯?云称：“此前我原本预测春季利率在 6% 左右 ，并在年内剩余时间维持在这一水平附近 ，但油价打乱了这一预期 。 ”
他现在预计 ，如果中东冲突持续或油价居高不下 ，利率将在 **6.5%** 左右 。
‘锁定利率’之外的可选方案
对购房者而言 ，这种不确定性意味着 ，必须了解购房过程中利率可能发生的变化 。
一般来说 ，在获得贷款机构预批一定额度后 ，理想情况下签订房屋购买协议即可锁定当前提供的利率 。这意味着在约定期限内（通常 30 天或 60 天） ，只要你的财务状况未发生重大变化 ，就能保证按约定利率执行 。
锁定利率的核心好处是：即便过户前利率上涨 ，你仍能按协议利率执行 。
但反过来 ，如果利率下跌 ，你仍需按已锁定的利率支付 。
里纳尔迪建议：“购房者应询问贷款机构或经纪人：‘如果我现在锁定利率 ，之后利率下调 ，我有哪些选择？’在如此波动的市场中 ，了解这些选项对购房者有利 。”
部分贷款机构会提供利率下调条款（float down）：如果在房屋过户结算前利率下降一定幅度 ，购房者有权享受更低的条款 。
另一种选择是让利率浮动：直到临近过户时才锁定 。风险在于 ，如果利率上涨 ，会错失原本可以锁定的更低利率；好处则是 ，如果利率下跌 ，可以直接享受新低利率。
需要注意：贷款机构可能会对这类利率浮动选项收取额外费用 。
市场环境较一年前有所改善
此外 ，随着购房负担能力缓慢改善 ，一年前未能获得贷款资格的购房者 ，如今在利率相对更低的情况下 ，处境已有所好转 。房价也不再像此前那样大幅上涨。
劳伦斯?云表示：“住房负担能力不仅取决于抵押贷款利率 ，也取决于房价 。美国部分地区房价已小幅回落 。 ”
他称 ，整体来看 ，“今年春季的市场对购房者而言 ，比去年春季要好得多 ” 。
“房源库存增加 ，购房者选择更多；房屋在市场上停留时间更长 ，购房者的购买力相比一年前更强 。”
2 月份独栋住宅价格中位数为 401 ，800 美元 。根据美国全国房地产经纪人协会的负担能力指数 ，按 2 月平均利率 6.12% 计算 ，购房者需要93 ，696 美元的年收入才能获得贷款资格（该测算假设首付 20% ，即 80 ，360 美元） 。
这一准入收入低于一年前：当时平均利率 6.92% ，独栋住宅价格中位数 400 ，900 美元 ，购房者需要101 ，616 美元年收入才能达标 。
当然 ，贷款机构审批贷款时 ，除收入外还会综合考量信用评分 、信用记录 、未偿还债务等多项因素 。
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